“欧神”关于重庆楼市的直播,对于重庆房地产市场他怎么看?

2020年6月5日,被称为“中国楼市最成功的个人投资者”、水库论坛创始人欧神(欧成效)和知梦重庆创始人、水库论坛特约常驻嘉宾青年小龟(吴崇微),一起做了一场主题为「水库西南战役即将开启,究竟花落谁家」的直播。

今天这篇文章里,我们整理了欧神和青年小龟关于重庆的观点(精华观点已用蓝色字体标记),将其分为「城市篇」、「房价篇」、「板块篇」、「买房篇」。


“欧神”重庆直播

欧神(欧成效),曾任职世界500强,在经济浪潮中独具慧眼投身房产投资,在一二线城市拥有房产数万平,被称为“中国楼市最成功的个人投资者”。著有经典文集《中产阶级如何保护自己的财富》、《如何获得真正的财富》。

青年小龟(吴崇微),曾任职于上海投行,2016年回渝创立知梦重庆管家公司。是知梦水库嫡系管家公司、重庆水库系最大管家公司的主理人、中国两岸三地房地产有限公司总经理。个人持有中国两岸三地房产3000㎡、海外土地3500㎡。

01

城市篇

Q1,为什么看好重庆?

欧神:

首先,重庆是整个长江的起始点,又是一带一路陆上贸易的首发点,说明了中央对重庆的看重。

其次,前几天聊到西部大开发,有人看好西安、成都。而重庆是西部大开发的首部城市、是国家新一轮西部宏观战略中心城市。要记住,西部就是重庆,凡是我们讨论西部,就是指重庆。

所以,重庆的定位在整个国家战略上很重要,我相信在新一轮西部大开发中,重庆是龙头城市,也是精华所在。他一定具有区域首都的作用,会带动整个西部的发展。

Q2,麻烦欧神对比一下重庆、长沙、成都?

欧神:

成都限购很严重,但跟长沙比起来又是小儿科。因为长沙限购、限贷、限售、限价,买房子还要排户籍。举个例子,你和一个人同时在长沙买房,那个人80岁、你18岁,你就得让他先买。

目前成都和长沙是“地狱模式”,不建议去看了。因为,你想投资它们,都不一定有“房票”。

Q3,重庆和一线城市相比有哪些差距,具体相差多少?

欧神:

重庆的城市硬件已经很不错了,主要是人的差距。

重庆人一直认为重庆是一个西部城市,没有一个“大国头部城市”的视野。哪一天重庆人能够昂首挺胸,为自己是重庆人而自豪的时候,就与一线城市的距离拉近了。

小龟:

我是重庆人,以我身边的亲戚朋友为例。他们的想法是有问题的,认为只有重庆房价和北京上海持平,才能和北京上海人平起平坐。

我的一位亲戚,把自己唯一一套房子卖掉,存入余额宝、每月有两三千的收入,然后去住公租房。这样的人,就已经远远被甩在后面,甚至下一代人想上车都很难了。

两江四岸

Q4,水库几次来重庆,都做了些什么?

欧神:

第一次来重庆,看的是两江四岸的二手房,因为重庆最有性价比的是二手房。两江四岸的二手房,如果只卖一万五六的价格,直接买、闭着眼都可以买。

第二次来重庆,看的是两江四岸延伸区域。两江四岸核心区域的价格是一万八、延伸区域可能只有一万一,我们在这个思路下候选一些项目。

第三次来重庆,是精选项目。我自己至少看了50个楼盘,现场对比这些项目的户型、容积率、用材、物业等,对比后我们选出三到四个楼盘。在这之后,还会针对这些项目,跟本地专业和非专业人士聊一聊,进行本地人口味分析。

02

房价篇

Q1,今年重庆房价会涨吗,明年房价会涨吗?

欧神:

如果你去过50个售房部,就会发现重庆现在新房的价格是创新高的。2020年6月比2018年贵10%左右,这是有史以来最高的价格。

现在两江四岸新房的价格在2.2-2.3万/㎡,之前是没有这么高的。礼嘉、大竹林那边也在1.4万/㎡左右,同样是新高。可以说重庆90%的区域都在创新高,如果你说不能和当年的热潮比,只能说明你很久没了解过市场了。

小龟:

不是会不会涨的问题,重庆房价已经在涨了。你去看看今年1月1日到现在的数据,应该是已经涨了。

至于明年会不会涨,重庆是一个不可低估的城市,我认为会继续上涨。

Q2,重庆房价多久涨到三万?以照母山和观音桥为例。

欧神:

我看好观音桥,假设他们现在价格差不多,我认为观音桥会远远拉开照母山。

按照一个轮次来讲,照母山这一轮涨幅已经结束了,至少要隔个三五年才有新的一轮,而且新的热点涨价板块还不一定是它。

而观音桥,你不要看现在没有什么新的楼盘在售,但是那些离观音桥四六八公里的楼盘开盘一定很高。比如中国铁建西派城,这一期2万/㎡,下一期就是2.4万/㎡,再下一期卖到3-5万/㎡就很快了。

Q3,2017年重庆的房价是被水库高的吗?

欧神:

这样说吧,全国房价低于一万的省会城市只有3个,重庆、沈阳、长沙。

重庆人口超过3000万,这样一个城市的房价竟然比西宁还低,这是不正常的。我们做经济分析、价值挖掘,相信重庆是一块“美玉”,这座城市迟早会发光。

大家可以看一下,2017年涨价最高的板块是照母山。但我不喜欢照母山,水库也从来没有推荐过照母山。最近两年最火的板块是礼嘉、悦来、蔡家等,水库也没有推荐过。

所以,这些地方的涨价,是重庆人民自己的努力,我们不背锅。我们水库就喜欢两江四岸,喜欢“宇宙级”中心城市。

小龟:

我不认可2017年房价是水库炒高的。

欧神的影响力非常大,我们内部估算了下,当时欧神说重庆好之后,有一万多人来重庆置业就业。但是,重庆2017年的新房成交量有二三十万套。

这样一对比,我们只是有一小部分朋友过来买房。我们不炒房,我们是研究学术的。

03

板块篇

Q1,怎么看待西永大学城一带?

欧神:

我兴趣不是很大,我没去过、太远了。同样受山脉阻隔,茶园要比大学城和西永好得多,三个站就到江北嘴和解放碑。

小龟:

虽然我是重庆人,但我的观点和欧神一样。西永、大学城已经过了中梁山,太远。而且隧道常年拥堵,不如买中部槽谷。

Q2,怎么看待中央公园?

欧神:

2017年、2018年、2020年买中央公园的人赚过钱吗?从来都没有。

中央公园起步价太贵,2017年时的上手价就达到一万二。把饭都煮烂掉了、锅都掀翻了,不能这么玩。

小龟:

中央公园还是太远了。有一个中央公园的楼盘,它二手房卖出来的价格比新房降价30-50万。

Q3,怎么看待江北嘴?

欧神:

江北嘴是没有住宅规划的,只有一个寰宇天下是住宅楼盘。但因为很多历史遗留问题,这个楼盘已经做僵掉了。在房地产方面,其实没有多大的讨论意义。

但是,如果从商业角度说,江北嘴CBD,是重庆几个CBD中最有潜力的一个。

Q4,怎么看待礼嘉板块?

欧神:

我没兴趣。

重庆的品质区域、品质楼盘、豪宅,在我看来其实还好。什么大平层、洋房、容积率2.0,我们也不是很重视。

但重庆的两江四岸、夜景令人大开眼界,全世界拥有这种资源的城市不超过20个。

04

买房篇

Q1,在重庆,多久买房比较合适?

欧神:

现在。不要观望,趁早买。

凡是问我买房能不能再观望的人,我就问他“你观望干嘛”,钱放在身上是“活期利息”,没有必要。

Q2,新房和二手房,哪个更好?

欧神:

毫不犹豫地说,二手房更好。

重庆的房地产市场大概落后沿海城市5-10年。上海、深圳、广州这些沿海城市的经验告诉我们,二手房的价格和新房价格应该是一样的。比如上海,二手房的交易量是新房的3-4倍。

在一个成熟的房地产市场,一定是以二手房交易为主,两者之间也不应该有价差。

重庆现在二手房和新房的价差有30%之多,这是市场不成熟的一个标志。也说明,重庆买房子的观念,还有很多可以“洗牌”的余地。

Q3,这次来重庆的选盘思路是?

欧神:

这次的思路,是把整个板块中最便宜的楼盘推荐给大家。

水库做事永远是有原则的。如果我们看到了一个与别的楼盘相差无几的盘,这个楼盘就不会推荐。

我们推荐的楼盘,优点一定要明显,一定是整个板块里最便宜、最有性价比的那个楼盘。

Q4,听说水库对华润澜山望很感兴趣?

欧神:

华润澜山望卖9500,隔壁卖12000,但品质都是一样的、华润也是大品牌。可以说,这是整个巴滨路最便宜的一个楼盘。

其实从直播到现在,澜山望的第一轮选筹已经结束,最好的楼层和朝向应该都已经被买走了。

Q5,结合您自己的经历,如何选购自住豪宅

欧神:

豪宅只有一句话,“天下户型,唯大不破”。买豪宅,不要问什么品牌、地段、位置,只考虑一个因素:人均居住面积100㎡。

家里三口人,300㎡;四口人,400㎡;以此类推。面积到了就是豪宅,面积不到,一定不舒服。

Q6,渝中区的老破大,去年8100买的怎么看?

欧神:

如果是2017年买的,不可饶恕。那时候可以买北滨路的房子。

如果是2018年买的,也不可饶恕。那时候你可以往外面走一走。比如,巴滨路。虽然地段远,但这种配套和环境,会比老破大更值钱。

如果是明年去买,是一个可以接受的行为。因为总有一天会变成这个城市最便宜的房子,有机会可以上涨。

小龟:

渝中区要买必须买有电梯的,没有电梯的不能买。

不要太过相信市中心,它的可开发空间太有限,地段的影响其实没有那么重要。


转载请注明出处,本文地址:https://www.lizicat.com/cqloushi/1265.html

相关推荐

联系我们

联系我们

在线咨询: QQ交谈

邮箱: service@lizicat.com

工作时间:周一至周五,9:00-17:30,节假日休息

关注微信
微信扫一扫关注我们

微信扫一扫关注我们

返回顶部